Alte Bauernhäuser, historische Wohnhäuser oder charaktervolle Liegenschaften haben ihren ganz eigenen Reiz. Gleichzeitig stellen sie Eigentümer bei einer Sanierung vor zahlreiche Herausforderungen. Bausubstanz, Tragwerk, Energieeffizienz, Bewilligungen und Finanzierung müssen sorgfältig aufeinander abgestimmt werden. Mit den neuen steuerlichen Rahmenbedingungen kommt ein weiterer Aspekt hinzu, der bei der Planung künftiger Sanierungen berücksichtigt werden sollte.

Doch wann lohnt sich eine Altbausanierung noch und worauf sollte bei einem solchen Projekt besonders geachtet werden? In diesem Newsletter «Holzwurm» zeigen wir auf, welche Chancen und Herausforderungen eine Sanierung mit sich bringt, wie sich die steuerlichen Rahmenbedingungen verändern und weshalb eine frühzeitige, ganzheitliche Planung entscheidend ist.

Ihr Nik Stuber

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Lohnt sich eine Altbausanierung noch?

Alte Bauernhäuser, historische Wohnhäuser oder charaktervolle Liegenschaften üben auf viele Menschen eine besondere Faszination aus. Sie erzählen Geschichte, bieten viel Potenzial und lassen sich mit einer sorgfältigen Sanierung zu einzigartigem Wohnraum entwickeln. Gleichzeitig gehören Altbausanierungen zu den anspruchsvollsten Bauvorhaben überhaupt. Neben baulichen Fragen spielen Denkmalpflege, Energieeffizienz, Bewilligungsverfahren und Finanzierung eine wichtige Rolle. Hinzu kommen neue steuerliche Rahmenbedingungen, die bei der Planung künftig stärker berücksichtigt werden sollten.

Der Kauf eines älteren Gebäudes ist für viele Menschen ein lang gehegter Traum. Gerade ehemalige Bauernhäuser oder Liegenschaften mit historischem Charakter erfreuen sich grosser Beliebtheit. Gleichzeitig bringen solche Gebäude häufig einen erheblichen Sanierungsbedarf mit sich. Wer sich für eine Altbausanierung entscheidet, investiert deshalb nicht nur in die Bausubstanz, sondern entwickelt ein bestehendes Gebäude mit viel Fachwissen und Respekt vor seiner Geschichte für kommende Generationen weiter. Eine erfolgreiche Altbausanierung beginnt lange vor dem ersten Hammerschlag. Bereits in der Planungsphase müssen Zustand und Tragwerk beurteilt, mögliche Auflagen der Denkmalpflege oder des Ortsbildschutzes berücksichtigt sowie energetische, konstruktive und finanzielle Fragen aufeinander abgestimmt werden. Hinzu kommen Bewilligungsverfahren, Förderprogramme und die Frage, welche Massnahmen technisch sinnvoll und wirtschaftlich vertretbar sind. Gerade deshalb lohnt sich eine sorgfältige Planung zusammen mit erfahrenen Fachleuten. Wer frühzeitig verschiedene Möglichkeiten prüft, schafft eine solide Grundlage für ein erfolgreiches Bauprojekt und vermeidet kostspielige Überraschungen während der Ausführung.

Neue steuerliche Rahmenbedingungen verändern die Ausgangslage
Zu den klassischen Herausforderungen einer Altbausanierung kommt derzeit ein weiterer Aspekt hinzu. Mit der Abschaffung des Eigenmietwerts verändern sich nach heutigem Stand ab Anfang 2029 die steuerlichen Rahmenbedingungen für selbstgenutztes Wohneigentum. Für Eigentümer, die in den kommenden Jahren eine grössere Sanierung planen, gewinnt deshalb nicht nur die Art der Investition, sondern auch deren zeitliche Planung an Bedeutung. Bis heute können verschiedene Investitionen in den Gebäudeunterhalt steuerlich geltend gemacht werden. Besonders interessant ist dies bei umfassenden Altbausanierungen, bei denen neben der Erneuerung der Bausubstanz oft auch erhebliche Investitionen in die Gebäudeenergieeffizienz erfolgen. Nach heutigem Recht können energetische Sanierungskosten zudem auf zwei Steuerperioden verteilt werden. Dadurch lassen sich grössere Investitionen steuerlich besser nutzen und die Steuerprogression wird reduziert. Mit dem Wegfall des Eigenmietwerts dürfte sich diese Ausgangslage verändern. Verschiedene Unterhaltsarbeiten werden voraussichtlich nicht mehr steuerlich abzugsfähig sein. Gleichzeitig spricht im Kanton Bern vieles dafür, dass Investitionen zur Verbesserung der Gebäudeenergieeffizienz auch künftig kantonal steuerlich berücksichtigt werden können. Für Eigentümer bedeutet dies, dass energetische Massnahmen weiterhin attraktiv bleiben könnten, während andere Sanierungsarbeiten steuerlich an Bedeutung verlieren. Gerade bei Altbausanierungen, bei denen energetische und bauliche Massnahmen oft eng miteinander verbunden sind, lohnt sich deshalb eine ganzheitliche Betrachtung.

Gute Planung zahlt sich langfristig aus
«Eine Altbausanierung ist weit mehr als die Erneuerung eines Gebäudes», sagt Nik Stuber, Geschäftsleiter und Architekt ETH bei Stuberholz. «Es gilt, Bestehendes zu erhalten, moderne Anforderungen zu erfüllen und gleichzeitig die Wirtschaftlichkeit des Projekts im Blick zu behalten. Je früher alle Beteiligten zusammenarbeiten, desto besser lassen sich technische, energetische und finanzielle Fragen aufeinander abstimmen.» Eine durchdachte Planung schafft nicht nur Kostensicherheit, sondern eröffnet häufig auch neue Möglichkeiten. Oft lassen sich energetische Verbesserungen sinnvoll mit einer Grundrissanpassung, einem Anbau oder einer Erweiterung kombinieren. Ebenso können Förderprogramme optimal genutzt und Bauetappen so geplant werden, dass der Aufwand möglichst effizient bleibt. Gerade ältere Gebäude verlangen nach individuellen Lösungen. Jedes Objekt bringt andere Voraussetzungen mit sich, sei es aufgrund seiner Bauweise, seines Zustands oder möglicher denkmalpflegerischer Vorgaben. Umso wichtiger ist es, das gesamte Projekt frühzeitig zu betrachten und nicht einzelne Massnahmen isoliert zu beurteilen. So entstehen Lösungen, die den Charakter eines Gebäudes bewahren, den Wohnkomfort verbessern und gleichzeitig den langfristigen Werterhalt sichern.

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